/* invest.html: Invest in North Jersey path page. Builds on site.css + pages.css tokens. */
.inv-sec{padding:clamp(44px,5.4vw,72px) 0;scroll-margin-top:var(--hdr)}
.inv-sec-tight{padding:clamp(36px,4.4vw,56px) 0}
#contact{scroll-margin-top:var(--hdr)}

/* Hero: photo on the right, copy on the left */
.inv-hero{padding:clamp(40px,5vw,68px) 0 clamp(28px,3.4vw,40px);min-height:560px;display:flex;align-items:center}
.inv-hero .bg{left:40%;opacity:1;background-size:cover;background-position:center 40%}
.inv-hero::before{background:linear-gradient(90deg,var(--navy-3) 40%,rgba(11,23,38,.82) 50%,rgba(11,23,38,.3) 68%,rgba(11,23,38,.1) 100%)}
.inv-hero-in{width:100%}
.inv-hero .h-display{max-width:14ch;font-size:clamp(40px,5.2vw,68px)}
.inv-hero .lead{max-width:44ch;margin:18px 0 26px;color:var(--on-navy-2)}
.inv-eyebrow{display:flex;align-items:center;gap:12px;margin:0 0 16px;font:600 14px/1 var(--sans);color:var(--on-navy);letter-spacing:.02em}
.inv-eyebrow .num{width:38px;height:38px;border-radius:50%;border:1.5px solid var(--gold);display:grid;place-items:center;font:600 14px/1 var(--serif);color:var(--gold)}
.inv-ctas{display:flex;flex-wrap:wrap;gap:12px}
.inv-ctas svg{width:18px;height:18px}
.inv-ctas .btn-outline{background:rgba(11,23,38,.55)}
.inv-steps{width:max-content;max-width:100%;list-style:none;margin:36px 0 0;padding:16px 0 0;border-top:1px solid var(--navy-line);display:grid;grid-template-columns:repeat(3,minmax(0,190px));gap:18px}
.inv-steps li{display:grid;grid-template-columns:34px 1fr;gap:10px;align-items:start}
.inv-steps .n{width:30px;height:30px;border-radius:50%;border:1px solid var(--gold);display:grid;place-items:center;font:600 12.5px/1 var(--serif);color:var(--gold)}
.inv-steps b{display:block;font-size:13.5px;color:var(--on-navy)}
.inv-steps small{display:block;font-size:12px;line-height:1.4;color:var(--on-navy-3);margin-top:2px}

/* Section heads */
.inv-head{display:grid;grid-template-columns:minmax(260px,auto) minmax(0,560px);justify-content:space-between;align-items:end;gap:10px 40px;margin-bottom:22px}
.inv-head .rule{margin:14px 0 0}
.inv-head-p{margin:0;font-size:14.5px;line-height:1.55;color:var(--ink-3)}
.band-navy .inv-head-p{color:var(--on-navy-2)}

/* Inline tools */
.inv-tool{box-shadow:0 18px 50px rgba(5,12,22,.28)}
.inv-tool-light{background:var(--paper);border:1px solid var(--ivory-3);box-shadow:var(--sh-1)}
.inv-tool .tw-in{top:calc(var(--hdr) + 12px)}
@media (min-width:901px){.inv-tool .tw-in.ta-in{max-height:calc(100vh - var(--hdr) - 32px)}}

/* Inline quiz */
.inv-qsteps{list-style:none;margin:0 0 18px;padding:0;display:grid;grid-template-columns:repeat(7,minmax(0,1fr));gap:8px;position:relative}
.inv-qsteps li{display:flex;flex-direction:column;align-items:center;gap:8px;text-align:center;position:relative}
.inv-qsteps li::after{content:"";position:absolute;top:18px;left:calc(50% + 24px);right:calc(-50% + 24px);height:1px;background:var(--navy-line)}
.inv-qsteps li:last-child::after{display:none}
.inv-qsteps .n{width:36px;height:36px;border-radius:50%;border:1.5px solid var(--gold);display:grid;place-items:center;font:600 13px/1 var(--serif);color:var(--gold);background:var(--navy);transition:all .2s}
.inv-qsteps .t{font-size:12.5px;line-height:1.3;color:var(--on-navy-2)}
.inv-qsteps li.is-cur .n{background:var(--gold);color:var(--navy-3)}
.inv-qsteps li.is-cur .t{color:var(--gold-2);font-weight:700}
.inv-qsteps li.is-done .n{background:rgba(201,169,110,.22);color:var(--on-navy)}
.inv-quiz{background:var(--ivory);color:var(--ink);border-radius:var(--r-lg);padding:clamp(18px,2.4vw,28px);box-shadow:0 18px 50px rgba(5,12,22,.28)}
.inv-quiz .qz > .lead{color:var(--ink-2);max-width:62ch;font-size:17px}
.inv-quiz .res{box-shadow:var(--sh-1)}

/* Light content inside navy bands: undo the band-navy descendant colors */
.band-navy .inline-tool .fine,.band-navy .inv-quiz .fine,.band-navy .inline-tool .muted,.band-navy .inv-quiz .muted{color:var(--ink-3)}
.band-navy .inline-tool .eyebrow,.band-navy .inv-quiz .eyebrow{color:var(--gold-3)}
.band-navy .inline-tool .res-hd .eyebrow,.band-navy .inv-quiz .res-hd .eyebrow{color:var(--gold)}
.band-navy .inline-tool .link,.band-navy .inv-quiz .link{color:var(--gold-3)}
.band-navy .inline-tool .tag,.band-navy .inv-quiz .tag{color:var(--gold-3)}
.band-navy .inline-tool .tag-ok,.band-navy .inv-quiz .tag-ok{color:var(--ok)}
.band-navy .inline-tool .tag-warn,.band-navy .inv-quiz .tag-warn{color:var(--warn)}
.band-navy .inline-tool .tag-bad,.band-navy .inv-quiz .tag-bad{color:var(--bad)}
.band-navy .inline-tool .tag-navy,.band-navy .inv-quiz .tag-navy{color:var(--gold)}
.band-navy .inline-tool .chip,.band-navy .inv-quiz .chip{background:#fff;border-color:var(--ivory-3);color:var(--ink-2)}
.band-navy .inline-tool .chip[aria-pressed="true"],.band-navy .inline-tool .chip.is-on,.band-navy .inv-quiz .chip[aria-pressed="true"]{background:var(--navy);border-color:var(--navy);color:var(--ivory)}
.band-navy .inline-tool .btn-outline,.band-navy .inv-quiz .btn-outline{color:var(--navy);border-color:var(--navy)}
.band-navy .inline-tool .kpi .fine,.band-navy .inline-tool .ta-hero .fine{color:var(--on-navy-3)}

/* Rent control */
.inv-rc-grid{display:grid;grid-template-columns:270px minmax(0,1fr);gap:clamp(24px,3.4vw,44px);align-items:start}
.inv-rc-side .muted{font-size:14.5px;line-height:1.55}
.inv-rc-cta{display:flex;flex-direction:column;gap:10px;margin-top:20px;padding:18px;border:1px solid var(--ivory-3);background:var(--paper);border-radius:var(--r)}
.inv-lbl{font:600 12.5px/1.2 var(--sans);color:var(--ink-2)}
.inv-rc-cta select{min-height:44px;padding:0 10px;border:1px solid var(--ivory-3);border-radius:var(--r-sm);background:#fff;color:var(--ink);font-size:15px;width:100%}
.inv-rc-cta .btn svg{width:16px;height:16px}
.inv-rc-filter{margin-bottom:12px;gap:6px}
.inv-rc-filter .chip{min-height:34px;padding:0 12px}
.inv-rc-tbl{font-size:13.5px}
.inv-rc-tbl tbody th{font-weight:400;text-transform:none;letter-spacing:0;font-family:var(--sans);color:var(--ink);min-width:120px}
.inv-rc-tbl tbody th b{display:block;font:600 17px/1.2 var(--serif)}
.inv-rc-tbl tbody th small{display:block;color:var(--ink-3);font-size:12px}
.inv-rc-tbl .inv-cap{font-weight:700;color:var(--navy);min-width:150px}
.inv-rc-tbl tr.is-none .inv-cap{color:var(--ink-3);font-weight:500}
.inv-rc-tbl .inv-cov{color:var(--ink-2);font-size:13px;min-width:180px;max-width:300px}
.inv-rc-tbl .inv-cap.is-unv{color:var(--ink-3);font-weight:600}
.inv-tags{display:flex;flex-wrap:wrap;gap:4px}
.inv-tags .tag{font-size:9.5px;padding:3px 8px}
.inv-act{white-space:nowrap;text-align:right;width:1%}
.inv-act .btn{min-height:34px;display:flex;width:100%;justify-content:center}
.inv-act .inv-det{min-height:28px;margin-top:4px;color:var(--ink-3);font-size:12.5px}
.inv-det svg{width:14px;height:14px;transition:transform .2s}
.inv-det.is-open svg{transform:rotate(180deg)}
.inv-drow td{background:var(--paper)}
.inv-dl{display:grid;grid-template-columns:110px 1fr;gap:6px 14px;margin:2px 0 10px;font-size:13px}
.inv-dl dt{font:700 10.5px/1.6 var(--sans);letter-spacing:.1em;text-transform:uppercase;color:var(--gold-3)}
.inv-dl dd{margin:0;color:var(--ink-2)}
.inv-dl dd ul{margin:0;padding-left:18px}
.inv-dl-lg{grid-template-columns:140px 1fr;font-size:14px;gap:10px 16px}
.inv-drow .link svg{width:13px;height:13px}
.inv-rc-foot{display:flex;flex-wrap:wrap;gap:10px 18px;align-items:center;margin-top:12px}
.inv-rc-foot .fine{margin:0;flex:1;min-width:240px}

/* Landlord strip */
.inv-ll{list-style:none;margin:0;padding:0;display:grid;grid-template-columns:repeat(7,minmax(0,1fr));border-top:1px solid var(--navy-line);border-bottom:1px solid var(--navy-line)}
.inv-ll li + li{border-left:1px solid var(--navy-line)}
.inv-ll-item{display:flex;flex-direction:column;align-items:flex-start;gap:8px;width:100%;height:100%;padding:18px 14px;text-align:left;color:var(--on-navy);transition:background .2s}
.inv-ll-item:hover{background:rgba(201,169,110,.08)}
.inv-ll-item .ic svg{width:28px;height:28px;color:var(--gold)}
.inv-ll-item b{font-size:14px;line-height:1.3}
.inv-ll-item small{font-size:12.5px;line-height:1.4;color:var(--on-navy-3)}
.inv-ll-item .more{margin-top:auto;display:inline-flex;align-items:center;gap:6px;font:700 11px/1 var(--sans);letter-spacing:.08em;text-transform:uppercase;color:var(--gold)}
.inv-ll-item .more svg{width:13px;height:13px}
.inv-ll-foot{display:flex;flex-wrap:wrap;gap:12px 24px;align-items:center;justify-content:space-between;margin-top:16px}
.inv-ll-foot .fine{margin:0;max-width:780px}

/* Side-titled grids */
.inv-side-grid{display:grid;grid-template-columns:260px minmax(0,1fr);gap:clamp(20px,3vw,40px);align-items:start}
.inv-side-grid .rule{margin:14px 0 12px}
.inv-guides{display:grid;grid-template-columns:repeat(4,minmax(0,1fr));gap:14px}
.inv-guides .res-card{background:#fff;border-color:var(--ivory-3)}
.inv-guides .res-card:hover{border-color:var(--gold)}
.inv-guides .res-card h3{color:var(--ink);font-size:21px}
.inv-guides .res-card .bd p{color:var(--ink-3)}
.inv-guides .res-card .link{color:var(--gold-3)}
.inv-guides .res-card .link svg{width:14px;height:14px}
.inv-tools{display:grid;grid-template-columns:repeat(3,minmax(0,1fr));gap:12px}
.inv-tools .tool-card{align-items:start;background:var(--navy-2);border-color:var(--navy-line);color:var(--on-navy)}
.inv-tools .tool-card:hover{border-color:var(--gold)}
.inv-tools .tool-card .tc-ic{background:transparent;border:1px solid var(--gold)}
.inv-tools .tool-card small{color:var(--on-navy-3);display:-webkit-box;-webkit-line-clamp:3;-webkit-box-orient:vertical;overflow:hidden}
.inv-tools .tool-card .tc-go{align-self:center}
.inv-tools .tool-card .tc-go svg{color:var(--gold)}

/* Proof + workshop */
.inv-proof-grid{display:grid;grid-template-columns:260px minmax(0,1fr) minmax(0,1fr);gap:clamp(20px,3vw,36px);align-items:start}
.inv-proof{display:block}
.inv-proof .review{background:#fff;border-color:var(--ivory-3);min-height:0;box-shadow:var(--sh-1);padding:20px}
.inv-proof .review q{color:var(--ink);font:600 21px/1.4 var(--serif)}
.inv-proof .review q::before{content:"\201C";display:block;font:600 54px/0.6 var(--serif);color:var(--gold);margin:14px 0 0;height:22px}
.inv-proof .review q{quotes:none}
.inv-proof .review .nm{color:var(--ink)}
.inv-proof .review .meta{color:var(--ink-3)}
.inv-proof .review .link{color:var(--gold-3)}
.inv-ws{background:var(--navy);color:var(--on-navy);border-radius:var(--r);padding:22px;display:flex;flex-direction:column;gap:10px;box-shadow:var(--sh-1)}
.inv-ws .tag{align-self:flex-start;border:1px solid var(--gold);background:transparent;color:var(--gold)}
.inv-ws h3{font:600 26px/1.12 var(--serif);margin:0}
.inv-ws p{margin:0;font-size:14px;color:var(--on-navy-2)}
.inv-ws-when{display:flex;align-items:center;gap:8px;font-weight:700;color:var(--on-navy)!important}
.inv-ws-when svg{width:17px;height:17px;color:var(--gold)}
.inv-ws-act{display:flex;flex-wrap:wrap;gap:12px 18px;align-items:center}
.inv-ws .link{color:var(--gold)}
.inv-ws .fine{color:var(--on-navy-3)}
.inv-ws .fine .link{font-weight:600}

/* FAQ */
.inv-faq{display:grid;grid-template-columns:repeat(2,minmax(0,1fr));gap:0 32px;align-items:start}
.inv-faq .faq-q{font-size:18px}
.inv-faq .faq-item{border-color:var(--navy-line)}
.inv-faq .faq-q{color:var(--on-navy)} .inv-faq .faq-a{color:var(--on-navy-2);font-size:14.5px}
.inv-faq .faq-ic svg{color:var(--gold)}

/* Responsive */
@media (max-width:1180px){
  .inv-ll{grid-template-columns:repeat(4,minmax(0,1fr))}
  .inv-ll li + li{border-left:0} .inv-ll li{border-right:1px solid var(--navy-line);border-bottom:1px solid var(--navy-line)}
  .inv-guides{grid-template-columns:repeat(2,minmax(0,1fr))}
  .inv-proof-grid{grid-template-columns:1fr 1fr}.inv-proof-grid > :first-child{grid-column:1 / -1}
}
@media (max-width:980px){
  .inv-rc-grid,.inv-side-grid{grid-template-columns:1fr}
  .inv-tools{grid-template-columns:1fr}
  .inv-head{grid-template-columns:1fr}
  .inv-qsteps{grid-template-columns:repeat(4,minmax(0,1fr));row-gap:14px}
  .inv-qsteps li::after{display:none}
}
@media (max-width:760px){
  .inv-hero{min-height:0;padding-top:28px}
  .inv-hero .bg{left:0;opacity:.42}
  .inv-hero::before{background:linear-gradient(180deg,rgba(11,23,38,.75),rgba(11,23,38,.92))}
  .inv-hero .h-display{font-size:clamp(36px,10vw,46px)}
  .inv-ctas .btn{width:100%}
  .inv-steps{grid-template-columns:1fr;gap:12px}
  .inv-qsteps{display:none}
  .inv-ll{grid-template-columns:1fr 1fr}
  .inv-proof-grid,.inv-faq,.inv-guides{grid-template-columns:1fr}
  .inv-tool,.inv-quiz{border-radius:var(--r);margin:0 calc(var(--gut) * -0.5)}
  /* rent control table becomes stacked cards */
  .inv-rc-wrap{border:0;background:transparent;overflow:visible}
  .inv-rc-tbl,.inv-rc-tbl tbody,.inv-rc-tbl tr,.inv-rc-tbl td,.inv-rc-tbl th{display:block;width:100%}
  .inv-rc-tbl thead{display:none}
  .inv-rc-tbl tbody tr:not(.inv-drow){background:#fff;border:1px solid var(--ivory-3);border-radius:var(--r);margin-top:10px;padding:12px 14px}
  .inv-rc-tbl tbody tr.inv-drow{border:1px solid var(--ivory-3);border-top:0;border-radius:0 0 var(--r) var(--r);margin-top:-6px;padding:4px 14px 12px;background:var(--paper)}
  .inv-rc-tbl tbody tr.inv-drow[hidden]{display:none}
  .inv-rc-tbl th,.inv-rc-tbl td{border:0;padding:4px 0}
  .inv-rc-tbl td[data-l]::before{content:attr(data-l);display:block;font:700 10px/1.4 var(--sans);letter-spacing:.1em;text-transform:uppercase;color:var(--ink-3)}
  .inv-rc-tbl .inv-cov{max-width:none}
  .inv-act{text-align:left;white-space:normal;display:flex!important;flex-wrap:wrap;gap:8px;padding-top:8px!important}
  .inv-dl{grid-template-columns:1fr;gap:2px}
  .inv-dl dd{margin-bottom:6px}
}
@media (max-width:420px){.inv-ll{grid-template-columns:1fr}}
@media (max-width:760px){.inv-quiz .qz .fine{display:block;margin:10px 0 0!important}}
@media (max-width:1180px) and (min-width:981px){.inv-rc-grid,.inv-side-grid{grid-template-columns:1fr}.inv-rc-cta{max-width:520px}}